Смена управляющей компании: основания, способы, передача прав

В России каждый житель многоквартирного дома сталкивался с работой управляющей компании, которая выполняет сразу несколько функций и делает жизнь комфортнее, решая бытовые проблемы. В том числе в обязанности УК входят чистота в подъездах, сохранность общедомового имущества.

Вместе с этим организации выступают посредниками между жильцами и поставщиками коммунальных услуг — газа, воды, отопления и электроэнергии. Не все компании добросовестно подходят к этому вопросу, что может приводить к недовольству владельцев помещений.

В этом случае можно сменить УК. О том, как это сделать, в материале NewsTracker.

Способы управления многоквартирным жилым домом

Чтобы понять, как сменить управляющую компанию, необходимо знать о формах управления домами, всего есть три варианта. В Жилищном кодексе прописано, что владельцы помещений имеют право выбрать один из них. Рассмотрим подробно каждую.

1. Товарищество собственников жилья. Оно является некоммерческой организацией, в которой все вопросы решает председатель, его выбирают на срок до двух лет. Владельцам квартир дают возможность самостоятельно определить ресурсоснабжающие организации, тарифы которых им подойдут.

2. Управляющая компания. В этом случае выступает коммерческая организация, которая за определенную сумму берет на себя дела, связанные с домом. В том числе она занимается подбором поставщиков коммунальных услуг. Что касается тарифов, то здесь не учитывают, насколько выгодны они будут для жильцов.

3. Непосредственное управление собственниками жилья. При этом варианте владельцы квартир принимают все решения сообща или оформляют доверенность на определенного человека. Тогда он будет представлять интересы остальных.

Основания для смены УК

Далеко не все управляющие компании качественно предоставляют услуги и работают на совесть. Если от УК больше вреда, чем пользы, то следует задуматься о смене организации. Предусмотрены несколько ситуаций, когда это допустимо:

1. Компания перестала доносить до жильцов дома важную информацию. Это могут быть отключения электричества или водоснабжения. Тогда для жильцов это станет проблемой.

2. В зимнее время возле подъезда и на дорожках скапливается снег, а дворники даже и не думают появляться. Вместе с этим может образоваться гололед, который представляет опасность для пешеходов.

3. В подъездах очень грязно, везде разбросан мусор, полы никто не моет. Хотя это прямая обязанность УК.

4. Нет освещения в подъезде. Не редко хулиганы разбивают лампочки или воруют их. На это должна реагировать управляющая организация и своевременно менять.

5. Жильцы не могут добиться решения проблем, а все жалобы улетают в пустоту.

6. Завышенные суммы в платежных документах. Тогда приходится ругаться, доказывать правоту и требовать перерасчета.

Собрание жильцов

Подготовка к собранию

К встрече подготовка проводится заранее, председатель ТСЖ или старший по дому готовит список вопросов, которые предстоит обсудить. Жильцы дома должны быть оповещение не позднее, чем за 10 дней до начала мероприятия.

Проводим общее собрание в МКД

Есть ряд вопросов, которые могут быть затронуты на собрании.

1. Утверждение условий контракта с подходящей управляющей компанией.

2. Расторжение контракта с УК, которая не подошла владельцам помещений.

3. Проведение голосования для выбора УК.

4. Подведение результатов обсуждения и занесение итогов в протокол собрания.

Подводим итоги и протоколируем результаты

После этого все жильцы должны быть оповещены при помощи заказного письма. В некоторых случаях договариваются, что результаты собрания будут размещены на досках объявлений, то тогда с ними можно будет ознакомиться именно там.

Чтобы решение было принято, за него свои голоса должны отдать не менее 50% владельцев квартир. Участие не могут принимать квартиросъемщики.

Расторжение договора со старой УК

Опишем ситуации, при которых можно расторгнуть контракт с управляющей организацией.

1. Смена способа управления домом. Не лишним будет провести встречу со своими соседями, обсудить ситуацию в доме и тогда можно будет прийти к решению создать ТСЖ. В свою очередь председатель может заключить контракт с управляющей организацией, которая будет выполнять все обязанности.

Если организация работает недостаточно хорошо, то можно ее просто поменять. Это можно сделать во время собрания с собственниками помещений. Все это должно быть отражено в уставе ТСЖ.

2. Истечение срока действия контракта с управляющей организацией. В этом случае жильцы дома имеют право не продлять договор, а выбрать новую компанию, которая пришлась по душе. Либо можно выбрать другой способ управления домом.

3. От услуг компании придется отказаться, если она перестала выполнять возложенные на нее обязанности, либо делает это отвратительно. Тогда расторгнуть контракт можно в одностороннем порядке.

4. Иногда бывает, что в УК с проверкой приходят представители Госжилинспекции. Они видят много нарушений и обращаются в суд с требованием аннулировать лицензию компании. Если требования удовлетворяют, то жильцы могут расторгнуть договор.

5. Происходят ситуации, когда представители УК и жильцы дома приходят к общему мнению, что пора прощаться. Тогда они без проблем расторгают заключенный ранее договор.

Выбор новой УК и заключение с ней договора

Ищем альтернативу

Каждая управляющая компания имеет свой собственный сайт в Интернете. Здесь владельцы квартир найдут интересующую информацию.

В том числе организации указывают лицензии на работу, информацию о тарифах за услуги ЖКХ. На порталах также предупреждают об отключениях электричества и воды.

Следует обратить внимание на то, как часто обновляют информацию на сайте и является ли она актуальной. Можно найти контактные данные директора УК, чтобы связать с ним и обсудить нюансы.

В Едином федеральном реестре сведений о банкротстве можно узнать, не признали ли компанию несостоятельной. Сюда нужно обязательно заглянуть.

Если принять окончательно решение пока не получается, то можно зайти на сайт региональной Госжилинспекции и посмотреть рейтинги компаний. Обычно размещают подробную информацию об организациях, которые возглавляют список.

Также в перечне можно найти компании, которые находятся рядом с домом. Тогда в экстренной ситуации можно будет быстро добраться до офиса.

Следует также заглянуть на сайт регионального МинЖКХ. В разделе «Жилой фонд» стоит указать управляющую компанию и город, после чего откроются отзывы. На основании этой информации можно подобрать достойную «управляйку».

Что должно быть в договоре управления

В Жилищном кодексе можно узнать, какая информация в договоре обязательно должна присутствовать.

1. Первым делом указывают список дел и обязанностей, которые накладываются на управляющую организацию.

2. Обязательным является состав общего имущества многоквартирного дома, который берет на управление компания. Отмечены все помещения в здании, а также лифты, коридоры, лестницы.

3. В документе прописывают размер платы за содержание и ремонт жилья, а также платы за услуги ЖКХ.

Заключаем договор с новой УК

Если удалось сделать выбор в пользу определенной управляющей компании, то нужно решить вопросы с действующей УК и расторгнуть с ней контракт. Нужно быть уверенными, что как минимум половина владельцев квартир согласна с этой инициативой.

После проведенного собрания копии протоколов нужно передать старой и новой УК. После этого идет процесс заключения договора управления, один экземпляр забирает директор управляющий организации, второй забирают собственники помещений.

При утере документа копию можно получить в УК. Закон обязывает юрлица предоставлять такую услугу.

Для подписания контракта придется собрать пакет документов.

1. Паспорт считается обязательным документом.

2. Также нужен кадастровый паспорт.

3. Выписка или свидетельство из Единого государственного реестра недвижимости. Она необходима для подтверждения права на жилое помещение.

4. Документ, в котором указано количество зарегистрированных в квартире лиц.

5. Технические документы на жилье.

Все эти бумаги должен собрать собственник, рассчитывающий на подписание договора. Что касается управляющей компании, то она должна показать лицензию, дающую право на управление домами, а также свидетельство о регистрации юрлица в налоговых органах.

Передача документации от старой новой УК

Если договор подписан, то у управляющей организации есть три дня, чтобы направить документы в Госжилинспекцию. Это нужно для внесения изменений в реестр лицензий.

Директор должен передать копии квалификационного аттестата, приказа о назначении на должность главы УК, квалификационного аттестата, учредительных документов юрлица. Могут потребоваться оригиналы для более тщательной проверки, но потом их обязательно вернут.

Все изменения вносятся в течение 10 дней. И уже тогда «управляйка» может начать полноценно работать.

Если возникнут проблемы с документами, то Госжилинспекция запустит дополнительную проверку. Она может растянуться на месяц.

Что касается УК, которая была ранее, то она обязана передать всю техническую документацию. При утере документов директор будет их восстанавливать.

Если остались долги перед старой УК

Бывают случаи, когда у жильцов накапливаются долги перед управляющей компанией, а она больше не управляет домом. Если задолженность не переходит к новой УК, то начислять пени запрещено.

Если старая УК требует погасить долг, то следует сравнить тарифы и объем траты ресурсов с данными в платежных документах. Вероятно, управляющие организации подписали договор цессии.

Стоит запросить копии всех документов об общем имуществе. Если в УК отказываются это сделать, то договор цессии можно аннулировать.