Новые многоэтажки в старых кварталах городов Ставрополья: удобство или уродство

Все выше, выше и выше

Застройка городов Ставрополья продолжается семимильными шагами. На уровне падения уровня жизни в сельской местности люди едут в города искать лучшей судьбы. При этом количество уезжающих из городов региона в другие субъекты РФ не в состоянии перевесить значительный рост городов.

Значительное влияние на ситуацию оказывает и активная поддержка государством рождаемости, выделение родительского капитала, чаще всего используемого для покупки жилья. Еще один фактор – достаточно умеренные проценты на ипотеку, которыми население активно пользуется. Так, за 9 месяцев 2019 года на Ставрополье было оформлено примерно 13 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 23 миллиарда рублей. Средний размер займа составил 1,76 миллиона рублей. С начала года ипотечный портфель банков в регионе вырос на 11% и достиг 86,5 миллиарда рублей к 1 октября.

Управляющий отделением «Ставрополь» Южного ГУ Банка России Георгий Тикунов считает, что жилищное кредитование в регионе показывает умеренный рост, что обусловлено приемлемыми процентными ставками.

«Так, с начала 2019 года средневзвешенная ставка по выданным в крае рублевым ипотечным жилищным кредитам оставалась на стабильном уровне 9,8% годовых», - говорит Тикунов.

В итоге в условиях приемлемой ипотеки и «трендом» на переезд в города резко востребованными становятся услуги застройщиков. При этом с учетом высокой стоимости земли и небольших доходов населения наиболее популярным у них является вариант многоэтажек с недорогими квартирами. В этой ситуации относительно повезло курорту федерального значения Кисловодску, так как за ним ведется особое наблюдение. Недавно правительство Ставрополья направило проект Стратегии развития Кисловодска для рассмотрения в краевую думу. Документ описывает концепцию развития города-курорта на ближайшие 15 лет и в нем, в частности, указано, что город должен сохранить свой исторический облик, приверженность к малоэтажной застройке и умеренный ритм жизни. Таким образом в плане застройки Кисловодск, в основном, застраивается торговыми и развлекательными учреждениями, чего не скажешь про остальные города КМВ и Ставрополь.

В Ставрополе ситуация также интересная. Если некоторые застройщики строят многоэтажки с недорогими квартирами на местах, где город ранее заканчивался, то есть фактически создают новые районы, то другие предпочитают возводить огромные здания посередине старых кварталов Ставрополя, не особо считаясь ни с уместностью таких сооружений в данных местах, ни со здравым смыслом, ни с мнением жителей, живущих там.

Одним из наиболее ярких примеров застройки данного типа можно назвать комплекс «Салют», возводимый ООО «Эвилин-Сервис» на месте, ранее предназначенном для многопрофильного спортивного центра. Комплекс состоит из нескольких зданий, высотой свыше 20 этажей, располагающихся в квартале типовых советских пятиэтажек и нескольких домов повыше рядом с парком Победы. Жители близлежащих домов уже вовсю возмущены происходящим.

«То, что уже построено, закрывает нам Солнце, а вместо вида из окна – стена этой громадины», – делится переживаниями Ирина.

Другой вопрос – инфраструктура.

«Наши дворы и так перегружены автомобилями, по утрам сложно выехать, а так случится коллапс. Да, они заявляют о парковке, но пока вся эта огромная масса автомобилей утром выедет, а вечером заедет на свои парковки, она сделают движение невозможным. Кстати, людей на тротуарах тоже будет намного больше», – прогнозирует Дмитрий.

Ретивость чиновников и выгода застройщиков

Президент Альянса свободных ставропольских архитекторов, почетный архитектор России Виктор Маркелов напоминает, что вопрос огромных зданий – это вопрос безопасности людей.

«Когда-то у нас запрещали строить огромные дома из соображений пожарной безопасности, поскольку у них нет средств к эвакуации людей выше, если не ошибаюсь, 12 этажа, то есть снять, например, с двадцатого этажа людей пожарная машина не сможет. Пожарных вертолетов у нас тоже нет. Нет и средств для пожаротушения на таких высотах», – напоминает эксперт.

Другой вопрос – эстетический.

«Возможно, иногда композиционно такие здания и будут к месту, если выполнены красиво. Но их же делают по принципу «спичечного коробка»: положить его плашмя – будет торговый центр, на бок – плановая девятиэтажка, а на торец – вот такое здание. Такие дома изначально строились для освобождения городского пространства для садов, для прогулочных мест и так далее, но у нас они не служат этой цели», – отметил архитектор.

Строительство огромных домов в кварталах с пятиэтажками по факту нарушает градостроительное законодательство, хитростью обходя закон.

«Есть такое понятие как плотность застройки, и застройщики всяческими способами пытаются обойти этот параметр, например, включая в рассчитываемую территорию парк Победы, то есть по факту оправдать можно все. Например, территории школ и детских садов, раньше, как правило, были зелеными, а теперь застраивают даже зеленые территории школ. У нас есть градостроительный кодекс, градостроительные нормы, но все происходит так, как происходит, потому что у многих в этом есть прямая заинтересованность, или вы думаете, что во власти все бессеребренники?», – задается вопросом архитектор.

Сложившаяся ситуация приводит к перегрузке школ и детских садов.

Советский квартал был сделан по определенным стандартам и с расчетами на конкретное количество населения, раньше как было: квартал, а в центре школа и два детских сада, рассчитанные на количество детей, проживающих в квартале. И внедряя туда гигантские дома-коробки, мы нарушаем эти расчеты и снижаем комфортность проживания в нем людей, то есть нагрузка на детские сады и школы увеличится. Кстати, застройщикам строить так очень удобно – отдел продаж указывает, что поблизости находится школа, при этом покупатель квартиры не всегда отдает себе отчет, что его дети могут просто не попасть в эту школу или детский сад, так как мест попросту нет», – предостерегает Маркелов.

С точки зрения собеседника, строительство гигантов рядом со старыми домами попросту ликвидирует комфортную среду.

«Комфортная среда в таких домах и кварталах отсутствует полностью. Да, пятиэтажки устарели, их необходимо менять, но это хотя бы полукомфортная городская среда. В них всегда есть дворы, зелень, деревья насажены, а теперь дворы и деревья приносятся в жертву огромным многоэтажкам, то есть мы меняем полукомфортную городскую среду на некомфортную», – отмечает эксперт.

В виде примера он приводит все те же строящиеся дома у кинотеатра «Салют».

«Здесь же собирались спортивный комплекс строить, на этом месте он был бы очень актуален, а актуальны ли строящиеся жилые дома? То есть были нарушены ранее принятые планировочные решения, убрали общественную функцию и воткнули то, что теперь строится. То, что произошло, ухудшило комфортность района, а спортивный центр – улучшил бы – вот и все критерии, и городская среда Ставрополя из-за таких действий ухудшается», – уверен Маркелов.

Во многом на ситуацию влияет и ретивость чиновников в исполнении Майских указов президента.

«Есть Майские указы президента, где четко обозначен миллион квадратных метров жилья в год, вот над региональными властями и висят эти цифры дамокловым мечом. А застройщики и рады стараться, видимо потому, что самые быстрые деньги сейчас – от продажи квартир. Но в этих указах не прописано, каких именно метров, где и как можно достигать этой планки, а советское градостроительство отличалось именно грамотным подходом к разработке нормативов», – поделился мнением президент Альянса свободных ставропольских архитекторов.

Элитное европейское жилье вместо «муравейников»

Руководитель центра прикладной урбанистики «Процессор» Влад Бойков также указывает на недопустимость строительства огромных домов-«муравейников» в старых комфортных кварталах.

«Это однозначно районы, при строительстве которых было рассчитано, чтобы люди жили именно в таких домах и при такой плотности. Но у нас зачастую нарушают режимы плотности застройки, не говоря о том, что не продумывают парковку. Застройка у нас идет по принципу спального района, а не жилого квартала то есть эти дома предназначены для того, чтобы люди там спали, а не жили», – указывает урбанист.

Он считает, что при строительстве новостроек нужно придерживаться жестких правил.

«Если строить что-то новое в том либо ином районе, то нужно строить этой же этажности и в тех местах, где это возможно, не лишая людей дворов, потому что именно возле пятиэтажек у нас зачастую очень живописные дворы. Необходимо жестко соблюдать законодательно, регулируемую плотность застройки и вводить допустимую этажность домов. Даже если у нас и есть где-то подобный документ, не вижу, чтобы он соблюдался», – рассказал собеседник.

Увеличение изначально запланированного количества людей приведет к увеличению количества автомобилей, что негативно скажется на инфраструктуре.

«Само собой, что это удар по инфраструктуре города. Для снижения напряжения необходимо заняться хотя бы улучшением общественного транспорта, заменить маршрутки на автобусы, организовать, где возможно, выделенные полосы, запустить городской трамвай и линии легкого метрополитена», – советует Бойков.

Застройщикам, привыкшим к значительным прибылям, он советует переключаться на комфортное жилье по европейскому образцу.

«С точки зрения финансов строительство небольших домов в два-четыре этажа по европейскому образцу не так прибыльно, как строительство многоэтажек. С другой стороны, можно строить загородные маленькие кварталы из небольших домов с развитой внутренней инфраструктурой как элитное жилье, и за счет высокой стоимости квадратного метра элитного жилья получать прибыли не меньше, чем при строительстве многоэтажек. Например, в Подмосковье новые районы уже малоэтажные, в два-три этажа, и они считаются элитной застройкой, где люди живут на европейский манер в небольших уютных кварталах», – поделился мнением руководитель центра прикладной урбанистики «Процессор».