Кадастровая оценка обкрадывает ставропольских налогоплательщиков

Метод кадастровой оценки на Ставрополье применили впервые вместо прежней инвентаризации. Это значит, что оценщики стали учитывать гораздо больше характеристик, которые влияют на реальную стоимость недвижимости — подъездные дороги, их качество, наличие коммунальных сетей, расстояние до крупных поселений. В идеале это должно было сравнять кадастровую и реальную рыночную стоимость недвижимости. Но вышло, что некоторые объекты стали в десятки и сотни раз дороже, чем раньше. О случаях неслыханного удешевления неизвестно, на это не принято жаловаться. Поэтому реальной стоимости недвижимости в крае по-прежнему не знает никто.

Некуда бежать

Переоценку прошли больше 3 миллионов объектов в регионе. По данным «Опоры России», они подорожали в среднем в 2,2 раза. В действительности наблюдается существенный перекос, стоимость участков в крае разнится в 78 раз — от 900 до 70 тысяч рублей.

По-началу недовольных оценкой оказалось «относительно немного» — к концу года Минимущества края отчиталось о 400 обращениях. Основная волна возмущения была впереди, поэтому для рассмотрения жалоб открылся центр бесплатной юридической помощи. Но, по отзывам юристов, советы этого учреждения не помогают собственникам отстаивать их интересы в суде.

Для обжалования остается всего два пути — обращаться в Росреестр или в суд. Но интересы собственников там едва ли учитывают. «Как показывает сложившаяся практика, процент отказов в изменении кадастровой стоимости достигает 100%, особенно по периоду — конец 2015 года и начало работы в 2016 году», — заявила юрист-консультант Торгово-промышленной палаты Ставрополья Анна Шагрова.

Поэтому очень немногие готовы отстаивать свое право на корректную кадастровую оценку. Пик судебной активности пришелся на 2016 год, когда краевой суд принял около 600 исков с требованием пересмотреть итоги кадастровой оценки. Но за год протестный потенциал спал, уже в 2017 году число исков сократилось вдвое.

Нагрузка на Росреестр оказалась не намного больше. За неполный 2017 год здесь приняли более 1 тысячи жалоб от собственников из Ставропольского края, рассказывает исполнительный директор «Опоры России» в регионе Василий Григорьев.

Но добиться справедливости в Росреестре Ставрополья оказалось даже сложнее, чем в суде. В прошлом году, по данным Григорьева, здесь удовлетворяли только каждую четвертую жалобу, хотя в остальных регионах переоценку назначали в среднем по каждой второй жалобе. В краевом суде, по официальным данным пресс-службы, процент отклонения исков очень небольшой. Например, в прошлом году доля удовлетворенных исков составила 88%.

Суды не для бедных

Может показаться, что суд способен разрешить все споры вокруг кадастровой оценки. Но для большинства собственников жилья, мелких предпринимателей и эти двери закрыты. Чтобы доказать ошибку в суде, придется оплачивать независимую экспертизу и помощь юристов. «Все это тянет на немалую сумму и экономически целесообразно только для объектов коммерческого назначения, да и то далеко не для всех. Владельцы ИЖС и квартир остаются за бортом», — отмечает юрист Наталья Полякова.

Местные власти, по ее словам, остаются в выигрыше и ничем при этом не рискуют. Мало того, что недвижимость подорожала после переоценки, но власти края еще и увеличили ставку налога на имущество почти в полтора раза — с 0,9% до 1,5% от кадастровой стоимости. Однако за незаконное увеличение налоговых сборов привлечь к ответственности невозможно, считает Полякова.

«Случившийся перекос не был исправлен исполнительной властью путем снижения базовых ставок для налогов в виде процентов, применяемых к кадастровой стоимости, хотя это было необходимо. Фактически государство получит неоправданные сверхдоходы, многократно превышающие среднерыночные показатели роста стоимости недвижимости. Понятие злоупотребление правом не сработает, к органам государственной власти данная санкция неприменима», — объясняет юрист.

Незначительный вопрос

Налоги по новым ставкам на Ставрополье платят уже целый год, но сборы пока выросли только на 8%. В январе-ноябре прошлого года, по данным УФНС, в крае собрали почти 76 миллионов рублей налога на имущество (против 70 миллионов рублей за тот же период 2016 года, когда налог еще платили по старым расчетам).

Это может быть следствием отсрочки, которая продлится до 2020 года. В 2016 году ставка налога составила всего 20% от полной суммы налога. В 2017 году она вырастет до 40%, в 2018 — до 60%, в 2019 — до 80%, и только с 2020 года начнется полная оплата налога на имущество по данным кадастровой оценки за 2015 год.

В УФНС края подчеркивают, что налог на имущество далеко не самый значительный для наполнения бюджетов разных уровней. В муниципальные бюджеты налог на имущество физлиц приносит всего 3% дохода. Краевой бюджет получает налог на имущество организаций, и он составляет около 18% дохода. Но для муниципалов этот вопрос оказался важнее, они рады любой прибавке в бюджет.

«Это чисто местный налог. Поэтому федерации в этом вопросе все равно, а муниципалитеты постарались получить побольше. Но они не рассчитывали на обратную реакцию свертывания бизнеса», — считает сопредседатель регионального отделения «Опоры России» в Ставропольском крае Павле Мрвалевич.

Бизнес в депрессии

Первыми от переоценки пострадали арендаторы, которым не пришлось ждать нового налогового периода — ставка аренды подскочила сразу после утверждения результатов оценки в апреле 2016 года. Историй разорения бизнеса после кадастровой переоценки в крае довольно много.

Самыми активными оказались предприниматели из Арзгирского района. Один из них — Андрей Долгополов. Участок, который он арендовал у районной администрации в селе Арзгир, подорожал в 127 раз. Аренда поднялась до 113 тысяч рублей в месяц за землю площадью 0,8 гектара. За два года до переоценки Долгополов открыл здесь автосервис, столовую, гостиницу, построил подъездную дорогу. Вложил, по его словам, больше 6 миллионов рублей, но к скачку арендной платы оказался не готов. Уже накопился долг по арендной плате на 1,8 миллиона рублей. Но предприятие пока работает, хотя для этого, по словам предпринимателя, ему пришлось залезть в немалые долги. Только на оплату кредитов под бизнес, по его словам, уходит по 60 тысяч рублей в месяц.

«Мы в “Единую Россию” обращались, в прокуратуру края, губернатору в руки передавали целый пакет документов, и никто нам не помог… Мы хотим просто работать, показать нашим детям, что это наша страна, а не такая, которая нас опускает», — заявил Долгополов.

Его земляк Александр Емельченко рассказывает похожую историю. После переоценки аренда выросла в 28 раз — с 3 тысяч до 86 тысяч рублей в месяц за участок площадью 0,2 гектара. Пытаясь доказать, что оценщики ошиблись, предприниматель пришел к выводу, что проще закрыть бизнес.

«Вопрос нерешаемый… Я лично в руки отдавал губернатору документы, лично в руки отдавал Борису Титову. Ну, только Путину мне не удалось отдать документы в руки. Постоянно поднимал этот вопрос в Торгово-промышленной палате. Там у нас был жесткий разговор с Алексеем Алейниковичем Газаровым. Мы обращались в прокуратуру, к уполномоченному по защите прав предпринимателей», — перечисляет Емельченко.

Чтобы снизить стоимость земли, пришлось закрыть ИП и оформить участок на себя как на физическое лицо, рассказывает собеседник. Это влечет за собой много дорогой бюрократии, но хотя бы позволяет сохранить работу автосервиса, которым он занимается.

Суд в случаях Долгополова и Емельченко, по их собственной оценке, обошелся бы в 250-300 тысяч рублей. Это огромные деньги для обоих, и это единственное, что действительно удерживает их от обращения в суд.

Еще один ставропольский предприниматель, который пожелал остаться неизвестным, вообще отказался от земли, когда узнал результаты кадастровой оценки. После переоценки сельхозучасток вблизи Михайловска, по его словам, подорожал с 32 тысяч до 908 тысяч рублей в год. В этом случае предприниматель смирился с судьбой и просто отказался от бизнеса. «Я его сбагрил… Они оценили, они так решили и сделали все по закону. Обжаловать нет смысла — это денег много надо на экспертизы и прочее, думаю, тысяч 200», — рассказал собеседник агентства.

Диванная аналитика

Как же получилось, что недвижимость подорожала в разы? Одна из вероятных причин в том, что власти снова сэкономили на оценке, как и в 2012 году. Тогда торги выиграли две фирмы, которые, по информации СМИ, занизили стоимость своих услуг больше чем в 14 раз. Результатами той оценки остались недовольны многие предприниматели, землевладельцы писали жалобы губернатору. С такими настроениями началась новая оценка 2015 года. И снова не удалась даже попытка правильно оценить стоимость самого госконтракта на оценку. Первоначальная цена госзаказа в 97 миллионов рублей по итогам аукциона упала втрое — до 28 миллионов рублей.

Сэкономить, вероятно, помогли упрощенные и очень неточные методы оценки. Об этом в начале 2016 года намекал уже бывший депутат думы Ставрополья Сергей Сауткин. В одном из своих выступлений он даже примерно описал эту ультрадешевую технологию. «В большинстве регионов РФ оценщики, которые выигрывали конкурсную процедуру, просто брали информацию с сайтов о недвижимости и примерно прикидывали по среднему в том или ином районе... и в итоге получали ту цифру, которую выводили за основу», — заявил депутат», — заявлял депутат.

На Ставрополье те же проблемы, уверена юрист центра «Право» Наталья Полякова, которая занимается делами по оспариванию кадастровой стоимости. «Применяются аналоги на рынке продажи недвижимости, которые оценщики берут из публикаций о продаже. То есть фактически применяется несуществующая стоимость из объявлений, которая при реальных сделках не подтверждается», — пояснила Полякова.

Ждать и надеяться

Утешает только то, что переоценка повторится в 2020 году. Законом предписано проводить ее регулярно, каждые 5 лет. Со второго раза, по мнению экспертов, должно получиться лучше и точнее.

«После такого очень большого недовольства предпринимателей, организаций, я думаю, что какие-то сдвиги будут. Минимущества впервые столкнулось с кадастровой оценкой, раньше этого не было. За это время произойдет некая наработка опыта. Даже негативный опыт дает некие управленческие выводы, аналитику. Поэтому я думаю, что, конечно, в следующий раз будет лучше», — считает сопредседатель регионального отделения «Опоры России» в Ставропольском крае Павле Мрвалевич.

Но что делать прямо сейчас? Мрвалевич предлагает установить предел роста кадастровой стоимости. Такую идею, по его словам, обсуждали на заседаниях рабочей группы краевого правительства, но она остается на уровне разговоров.

«Мы должны убрать как максимальное уменьшение, так и максимальное завышение кадастровой стоимости. Это то, что раздражает население… Если, допустим, кадастровая стоимость выросла больше, чем в 3 раза, то она автоматически признается недействительной», — объясняет Мрвалевич.

Чтобы через 2 года ситуация не повторилась, обязательно нужно повышать точность оценки, считают эксперты. Сделать это несложно. В Росреестре, по словам Поляковой, хранятся сведения обо всех сделках купли-продажи недвижимости. На эти реальные цифры и нужно ориентироваться оценщикам. Но эти сведения недоступны, поэтому оценщики вынуждены ориентироваться на цены из объявлений в Интернете, которые далеки от реальной суммы сделок.

«Для кардинального изменения ситуации необходимо на федеральном уровне ввести запрет на использование аналогов с публикаций, а, наконец, обратить взор на сведения Росреестра о реальных цифрах в сделках купли-продажи недвижимого имущества, ввести раздел на официальном сайте Росреестра о фактических ценах на продажи», — считает Полякова.

В конце концов массовая кадастровая оценка, по мнению специалистов, должна уйти в прошлое. Точечная оценка по заказу собственника была бы намного достовернее, отмечает Мрвалевич. В такой схеме государство могло бы возмещать гражданам стоимость работы оценщиков или снижать налог. Но эти мысли пока из области идей. Сейчас же эксперты советуют судиться за переоценку кадастровой стоимости. С положительным решением суда в будущем будет проще доказать свою правоту.