ЮА "СРВ" помогло арендатору взыскать плату за участок под строительство

Данный спор примечателен тем, что арендатор ошибочно полагал, что сдача объекта строительства на арендуемом участке третьему лицу является свидетельством того, что объект аренды (земельный участок) частично возвращен арендодателю, а, следовательно, размер арендной платы должен измениться в связи с освобождением части земельного участка. Также арендатор ошибочно полагал, что между ним и арендодателем заключен иной договор аренды спорного земельного участка, на иных условиях, чем тот, на который ссылается арендодатель.

Отстаивая интересы арендодателя, индивидуального предпринимателя Коваленко (далее также предприниматель, истец) сотрудниками нашего Агентства было подано исковое заявление в Арбитражный суд Ставропольского края к ОАО «ФСК ЕЭС» (в настоящее время имеет наименование ПАО «ФСК ЕЭС». Далее также – общество, ответчик) о взыскании 4 400 550 руб. арендной платы за период с 31.10.2011 г. по 30.10.2014 г. и 429 341,42 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 23.08.2011 г. по 25.12.2014 г. (с учетом уточнения размера исковых требований). Суть спора заключается в следующем. Предпринимателю на праве собственности принадлежит земельный участок сельскохозяйственного назначения общей площадью 198,02 га с кадастровым номером 61:09:600002:618, расположенный: Ростовская область, Дубовский район.

16 июля 2008 года между Коваленко и ОАО «ФСК ЕЭС» был заключен договор № 8/А, по которому истец передал ответчику в аренду часть площадью 53 500 кв.м земельного участка с кадастровым номером 61:09:600002:618 для строительства 500 кВ Волгодонская АЭС – Невинномысск по титулу «ВЛ 500 кВ Волгодонская АЭС – Невинномысск с подстанцией 500 кВ Невинномысск и заходами ВЛ 330 кВ» на срок по 14.07.2009. По акту приема-передачи от 16.07.2008 часть участка площадью 53 500 кв.м передана ответчику.

21 февраля 2011 года предпринимателем (арендодатель) с обществом (арендатор) был заключен договор аренды № 183, по которому арендодатель предоставил арендатору во временное пользование часть земельного участка с кадастровым номером 61:09:600002:618 для строительства и размещения опор ВЛ 500 кВ Волгодонская АЭС-Невинномысск по титулу «ВЛ 500 кВ Волгодонская АЭС – Невинномысск с ПС 500 кВ Невинномысск и заходами ВЛ 330 кВ»: №№ опор 54-62, в границах, указанных в карте (плане) части участка (приложение № 1 к договору), площадью 13 335 кв.м. 3 В приложении № 1 к договору отображено местоположение арендуемой части в виде полосы, с указанием ее ширины – 5 м, и протяженности – 2037 м, а также в виде площадей под установку 9 опор 350 кв.м каждая. Пунктом 2.1 договора срок аренды установлен по 30.10.2011. В соответствии с пунктом 2.2 договора стороны установили, что условия договора применяются к их отношениям, возникшим с 01.11.2010, и данный договор является единственным документом, подтверждающим передачу арендодателем части участка арендатору с 01.11.2010. Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы за 364 дня определен расчетом (Приложение № 2 к договору) в сумме 1 466 850 руб. Также пунктом 3.1 договора предусматривалась оплата обществом фактического пользования земельным участком в период с 29.07.2010 г. по 31.10.2010 г. в сумме 382 831,73 руб. Пунктом 3.2 договора предусмотрено единовременное перечисление арендной платы арендатором и платы за фактическое использование земельного участка на счет арендодателя в течение 60 календарных дней со дня подписания договора сторонами. Согласно пункту 4.4.4 договора аренды арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее чем за 30 дней о предстоящем освобождении части участка как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном его освобождении. Платежным поручением от 12.09.2011 г. № 719 общество перечислило предпринимателю 1 609 222,73 руб. по договору № 183 от 21.02.2011.

При рассмотрении дела представитель ответчика пояснила, что помимо суммы 1 609 222,73 руб., перечисленной на счет Коваленко, ответчик перечислил 240 459 руб. в бюджет в счет уплаты НДФЛ за Коваленко (платежное поручение № 3720 от 12.09.2011). Общая оплаченная сумма таким образом составила 1 849 681,73 руб. Истец данный порядок расчетов не отрицал и не оспаривал полную оплату ответчиком указанной в договоре суммы 1 849 681,73 руб. (платы за период по 30.10.2011).

Так как и после 30.10.2011 г. общество продолжало использовать арендуемую часть земельного участка, не возвратив его в установленном порядке на основании соответствующего акта, предприниматель обратилась в арбитражный суд. В связи с тем, что договор был связан с деятельностью филиала общества – МЭС Юга, расположенного в городе Железноводске Ставропольского края, сотрудниками нашего Агентства иск, на основании части 5 статьи 36 АПК РФ, был предъявлен в Арбитражный суд Ставропольского края, с чем согласился суд в процессе рассмотрения дела.

При первоначальном рассмотрении дела судом было вынесено решение об удовлетворении иска Коваленко в полном объеме, которое было оставлено без изменения судом апелляционной инстанции. Однако арбитражный суд Северо-Кавказского округа решение о взыскании арендной платы в пользу предпринимателя отменил, ссылаясь на неполное исследования обстоятельств дела, судами нижестоящих инстанций.

Тем не менее, при повторном рассмотрении дела, сотрудники нашего Агентства сумели отстоять интересы Коваленко, несмотря на активное противодействие со стороны ответчика и третьих лиц, основываясь на следующих обстоятельствах.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Коваленко ко взысканию была предъявлена арендная плата за период с 31.10.2011 г. по 30.10.2014 г. в общей сумме 4 400 550 руб., исходя из определенного договором размера арендной платы (1 466 850 руб. за каждые 364 дня).

В процессе судебного разбирательства ответчиком (ПАО «ФСК ЕЭС») в материалы дела был представлен договор аренды между истцом и ЗАО «Геофорум» № ГФ/13.017-ОП/320 от 21.01.2014, согласно пункту 1.1 которого истец (арендодатель) обязался предоставить арендатору (ЗАО «Геофорум») за плату во временное пользование часть площадью 57 500 кв.м земельного участка с кадастровым номером 61:09:600002:618 для строительства и размещения опор ВЛ 500 кВ Волгодонская АЭС – Невинномысск по титулу «ВЛ 500 кВ Волгодонская АЭС – Невинномысск с ПС 500 кВ Невинномысск и заходами ВЛ 330 кВ», в границах, указанных в схеме расположения части (приложение № 1 к договору).

Ответчик и третьи лица полагали, что арендная плата по данному договору является оплатой задолженности ПАО «ФСК ЕЭС» перед истцом, о чем, в том числе, утверждал представитель ОАО «Стройтрансгаз» (третьего лица).

Однако данные доводы ответчиков и третьих лиц не были приняты судом во внимание, исходя из следующих обстоятельств, донесенных до сведения суда представителями нашего Агентства.

В отношении предпринимателя в счет погашения арендных платежей был произведен платеж ЗАО «Геофорум» в сумме 4 328 296,71 рублей по договору № ГФ/13.017-ОП/320 от 21 января 2014 года. Однако, указанный платеж был перечислен предпринимателю ЗАО «Геофорум» в соответствии с условиями самостоятельного договора аренды части земельного участка № ГФ/13.017-ОП/320 от 21 января 2014 года. При этом никаких условий о том, что данный договор является заменой ранее заключенного договора № 183 от 21 февраля 2011 года ни со стороны Общества, ни со стороны третьего лица ЗАО «Геофорум» не ставилось и предпринимателю не сообщалось.

Указание третьего лица ОАО «Стройтрансгаз» на то, что общий размер арендной платы в договоре от 21.01.2014 г. соответствует арендной плате по договору от 21.02.2011 г. и получен путем уменьшения цены 1 кв. м, не соответствует ни тексту договоров, ни прилагаемым к ним расчетам арендной платы.

При этом ОАО «Стройтрансгаз» участником правоотношений ни по одному, ни по второму договорам аренды не являлся и, как верно указал суд первой инстанции в период согласования договора № Гф/13.017-0п/320 имело место и согласование условий возмещения за пользование другой частью участка Коваленко, по которому осуществлялся проезд к участку Нагибина (о чем указал представитель ОАО «Стройтрансгаз»). Кроме того, как видно из пояснений представителя ОАО «Стройтрансгаз» имели место многочисленные несоответствия в составленных в 2014 году документах. Исследовав содержание договора от 21 января 2014 года № ГФ/13.017-ОП/320 по правилам статьи 431 Гражданского кодекса РФ, суд первой инстанции указал, что отсутствие в его тексте положений о том, что указанные в нем суммы являются задолженностью ОАО «ФСК ЕЭС». Наоборот, договор составлен в форме сделки аренды между Коваленко Е.Г. как арендодателем и ЗАО «Геофорум» как арендатором. Платежное поручение № 21 от 30.04.2014 г. содержит ссылку на договор от 21.01.2014 г. № ГФ/13.017-ОП/320. ЗАО «Геофорум» не указало в платежном поручении о том, что перечисляемая по нему сумма является оплатой за ОАО «ФСК ЕЭС». Тем самым не подтвердился довод Общества о взаимосвязи указанных договоров и оплате арендной платы ЗАО «Геофорум» в счет погашения арендных платежей Общества перед предпринимателем.

При рассмотрении дела ответчик в качестве доводов об отсутствии оснований для взыскания арендной платы в пользу истца — Коваленко, также указывал на наличие иного договора аренды спорного земельного участка, заключенного 21.01.2014 г. .

Однако, как при первоначальном, так и при повторном рассмотрении дела судом первой инстанции был сделан правильный вывод о том, что договор аренды от 21.01.2014 г. является незаключенным. Суд, исследовав представленную в дело схему (Приложение № 1) к договору аренды от 21.01.2014, установил, что она представляет собой цветную копию, не содержащую отметок о заверении. Более того, при сопоставлении указанной схемы со схемой, приложенной к договору от 26.04.2012, судом было установлено, что они тождественны, о чем свидетельствует аналогичный текст в них, визуальная идентичность подписей Коваленко и ее расположение относительно краев рамок схемы, с той лишь разницей, что в схеме к договору от 21.01.2014 г. № ГФ/13.017-ОП/320 в графе «арендатор» надпись «Первый заместитель генерального директора по инвестициям филиал ОАО «ФСК ЕЭС - МЭС Юга» заменена на «Генеральный директор ЗАО «Геофорум».

В ходе рассмотрения дела Коваленко указывала на то, что приложение 1 (схему) к договору от 21.01.2014 г. № ГФ/13.017-ОП/320 она не подписывала и заявила о фальсификации данного доказательства. Представитель ответчика в ходе рассмотрения спора точных сведений о природе происхождения данной схемы дать не смогла.

Сотрудниками Агентства, в связи с заявлением о фальсификации схемы к договору от 21.01.2014 г. № ГФ/13.017-ОП/320 было заявлено ходатайство о назначении почерковедческой экспертизы по вопросу принадлежности подписи на указанной схеме Коваленко Е.Г., в связи с чем, судом был запрошен оригинал договора аренды части земельного участка от 21.01.2014 г. № ГФ/13.017-ОП/320 с приложенной к нему схемой.

На основании отсутствия заверения на имеющейся в деле копии схемы, непредставления оригинала данной схемы и наличия признаков, свидетельствующих о ее фальсификации, суд пришел к выводу о невозможности принятия представленной копии схемы в качестве доказательства по делу применительно к части 8 статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, в связи с отсутствием схемы к договору аренды части земельного участка от 21.01.2014 г. № ГФ/13.017-ОП/320, а также наличием противоречивых позиций истца, ответчика и третьего лица относительно предмета аренды по указанному договору, суд пришел к правильному выводу о несогласованности существенных условий договора, и о том, что договор № ГФ/13.017-ОП/320, является незаключенным. Таким образом, указанный договор не изменил правоотношения между ОАО «ФСК ЕЭС» и истцом, возникшие на основании договора аренды от 26.04.2012.

Возражая по размеру площади части земельного участка, используемой в спорный период, ответчик (ПАО «ФСК ЕЭС») ссылался на завершение строительства энергообъекта в декабре 2012 года, в подтверждение чего представил акт от 29.12.2012 г. № 846 приемки законченного строительством объекта, и утверждал, что с указанного времени часть земельного участка используется исключительно в целях эксплуатации опор ВЛ, поэтому арендная плата подлежит расчету от площади только под опорами – 1153 кв.м.

Вместе с тем, как правильно отметил суд, уменьшение фактически используемой арендатором площади, чем предусмотрено договором аренды, не исключает его обязанности по внесению арендной платы в соответствии с условиями договора, т.к. ее размер определен в договоре в твердой сумме и не зависит от фактически занимаемой площади.

На основании вышеизложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о необходимости удовлетворения заявленных предпринимателем требований о взыскании арендной платы в полном объеме. Решение суда первой инстанции было оставлено без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2016 года.