На Кавказе и юге России Сбер занимает 60% рынка проектного финансирования с эскроу

До 2019 года большинство нового жилья в России возводилось на принципах долевого участия. Покупатели переводили застройщику средства и ждали сдачи дома. Но не всегда стройка заканчивалась новосельем. Иногда дом так и не был достроен, а число дольщиков, которые теряли деньги, оставаясь без жилья, постоянно росло. Чтобы окончательно решить данную проблему, согласно ФЗ № 151 с 1 июля 2019 года начала действовать новая схема финансирования жилищного строительства с обязательным использованием эскроу-счетов. В первую очередь, она должна была защитить интересы дольщиков и дать им финансовую безопасность. В случае затянувшегося строительства или банкротства застройщика к покупателю гарантированно возвращались его деньги.

Эскроу-счет является специальным банковским счетом, посредством которого проводятся расчеты между покупателем квартиры в возводимом доме и застройщиком. Деньги покупателя будущей квартиры поступают на банковский счет, после чего их замораживают или, говоря профессионально, депонируют. Застройщик получает деньги лишь после того, как сдаст дом в эксплуатацию в срок, который указан в проектной декларации. Если этого не произойдет, средства со счета отправятся обратно покупателю. Но точно так же и покупатель не может забрать свои деньги с эскроу-счета когда захочет. Это возможно только в случае невыполнения застройщиком условий договора, который был заключен при открытии эскроу-счета.

Открытие эскроу-счет возможно лишь в банке, на средства которого строится дом, то есть обеспечивающего проектное финансирование. Он и играет роль держателя эскроу-счетов всех дольщиков в возводимом доме. В случае, если застройщик намерен возводить дом на собственные средства, он сам может выбрать банк-эскроу-агента из списка банков, которые уполномочены Центробанком на открытие счетов эскроу. Такой счет может быть открыт как на собственные деньги покупателя будущей недвижимости, так и через ипотечный кредит. Например, в Сбере открытие эскроу-счета возможно за пару минут. Сделать это можно в приложении «Сбербанк Онлайн», причем даже не понадобится визит в офис банка.

По словам председателя Юго-Западного банка Сбербанка Евгения Титова, Сбер в комплексе помогает трансформировать рынок жилой недвижимости. При этом он остается ключевым партнером как для застройщиков, так и для тех, кто покупает жилье в регионах юга России и Северного Кавказа. На сегодняшний день ему принадлежит около 60% рынка проектного финансирования с эскроу. А в четырех регионах новое жилье строится только при участии Сбера.

Банк активно работает, чтобы комфортно было обеим сторонам рынка. Так, каждый застройщик получает личный кабинет, где есть все необходимые для сделки функции.

Аналогично все так же максимально быстро и удобно предусмотрено для покупателей. В этом году 92% счетов открывались в электронном виде, из них 71% счетов — в мобильном приложении. Фактически можно говорить о том, что оформить эскроу-счет почти так же просто, как оплатить мобильную связь.

Большая работа Сбера с эскроу привела к хорошим результатам. С начала работы программы в Юго-Западном банке открыто свыше 53 тысяч таких счетов. Общая сумма депонирования составляет около 136 миллиардов рублей. На сегодняшний день почти 14 тысяч таких счетов на общую сумму свыше 35 миллиардов рублей уже погашены.

«Это значит, что семьи получили ключи от своих новых квартир, а застройщики — денежные средства», — отмечает банкир.

Один из ключевых партнеров Юго-Западного — группа компаний «ЮгСтройИнвест», которая строит в трех регионах юга России пять крупных жилых комплексов.

По словам заместителя гендиректора «ЮгСтройИнвеста» Алексея Иванова, они интересы дольщиков всегда ставят на первое место. Поэтому группа компаний одна из первых в России перешла на новую схему финансирования с использованием счетов эскроу. Вместе со стратегическим партнером Сбером они провели большую работу. В результате, «ЮгСтройИнвест» был первым на юге страны, кто сдал дом, построенный с применением эскроу-счетов. На долевом рынке это событие стало знаковым, доказавшим, что схема финансирования с использованием счетов-эскроу является исправно работающей.

«Сегодня можно с уверенностью сказать, что переход жилищного строительства на новую модель финансирования был необходим и значительно повлиял на развитие отрасли», — считает строитель. С использованием проектного финансирования и счетов эскроу в РФ строится уже 64% всего жилья. А, как прогнозируют в Минстрое, к концу будущего года состоится почти полный переход на новую модель финансирования.

В течение двух лет работы нового закона об эскроу произошло много изменений в отрасли. Согласно дорожной карте, российское правительство планирует к концу этого года упростить строительство ИЖС, запустив механизм эскроу. Но в Сбере решили не дожидаться, пока это будет оформлено в виде закона, и уже сегодня «точечно» пилотируется проектное финансирование ИЖС с эскроу. Примечательно, что первую такую сделку Сбер провел с южной строительной компанией «ИНПК Инвестмент». На кредитные средства банка она построит 51 коттедж в поселке Донской, расположенном в 18 километрах от Ростова-на-Дону. Продаваться коттеджи будут по договорам не долевого участия, а купли-продажи будущей вещи. При этом все преимущества, которые дает механизм эскроу, найдут здесь применение. Коттеджи можно купить на стадии строительства уже в июле нынешнего года, взяв ипотечный кредит в Сбербанке.

В Сбере планируют и в дальнейшем развивать пилоты в ИЖС с эскроу. Это поможет быстрейшему внедрению массовых продуктов для застройщиков и покупателей, когда уже законодательно примут все обсуждаемые меры, связанные с индивидуальным жилищным строительством, которое востребовано на юге и в СКФО.