Что будет с российским рынком недвижимости в этом году и куда вложить деньги, чтобы не прогореть? В вопросе разбирался корреспондент NewsTracker.
Долгие годы недвижимость в России считалась одним из наилучших и надежных способов сохранить средства и даже преумножить их. Многие зарабатывали неплохие деньги на перепродаже квартир, приобретая их на этапе строительства и продавая дороже позже. Однако, в 2022 году во многих российских городах подобная схема перестала быть рабочей. Да и в целом, после начала специальной военной операции и частичной мобилизации, по разным данным, из России уехало до одного миллиона человек, покупательская способность на рынке недвижимости резко упала. Кто-то решил пока не вкладывать деньги и подождать до «лучших времен», а кто-то — приобрести жилплощадь за рубежом. Риелторы, работающие в нескольких регионах Северного Кавказа, а также руководитель компании, занимающейся заграничной недвижимостью, рассказали корреспонденту NewsTracker, что происходит с рынком жилья и стоит ли пытаться на нем заработать в 2023 году.
«Условия сильно изменились»
Все трое наших собеседников рассказали, что за прошлый год их бизнес изменился, теперь им приходится разрабатывать для него новые стратегии. Так, например, из-за того, что недвижимость стали покупать гораздо меньше, застройщики, чтобы привлечь клиентов, идут на различные ухищрения. Вот что рассказал Тамерлан Бакаев, руководитель риелторского агентства «Роялти» из Грозного.
«Последние лет пять недвижимость в республике была на подъеме. Многие вкладывали деньги именно сюда. Выбор у нас большой и можно купить в принципе все, что хочешь, начиная от какой-то бюджетной маленькой студии, заканчивая апартаментами в центре города. Но после известных событий февраля все поменялось. Не прям сразу, но достаточно быстро. Сначала покупатели стали просто тянуть время и откладывать сделку. Те, кто приходили смотреть объекты, тоже говорили, что подумают. А вот уже летом все стало совсем грустно — многие вообще отказались от покупки», — рассказывает Тамерлан.
Он поясняет, что его клиенты объяснили это «нестабильностью в стране».
«После того, как была объявлена частичная мобилизация, продажи вообще рухнули. И не только у нас, но и даже у застройщиков, которые продавали напрямую и по хорошей цене. Люди прямо говорили: „Какая квартира, если завтра заберут?“. И вот только, наверное, в ноябре все немного стабилизировалось. Сейчас наибольшим спросом пользуются квартиры небольшой площади, до 40 квадратов. Думаю, что именно этот сегмент и будет в ближайшее время самым популярным и ликвидным, так как его легче всего продать в случае необходимости. Если рассматривать недвижимость как инвестиции, то я бы посоветовал покупать у проверенных застройщиков, так как у них есть ресурсы, чтобы не прогореть, и не смотреть на дорогую недвижимость, она сейчас почти не продается», — поясняет собеседник.
Примерно о том же рассказала и Ирина Михеева, владелица агентства недвижимости «Адрес», работающего с недвижимостью в Ставропольском крае. По ее словам, несмотря на снижение стоимости одного квадратного метра в некоторых районах края, покупательская способность остается низкой и люди не спешат вкладывать деньги.
«Тут вот какая штука выясняется: те у кого было достаточно денег, чтобы купить приличную жилплощадь, естественно, притормозили. Это было где-то в апреле, но тогда спад во всех бизнесах был. А вот летом мы думали, что все будет куда лучше, а нет. Наши предполагаемые клиенты пришли к нам, но не с целью купить, а с целью продать уже имеющуюся недвижимость. В большей степени это были квартиры премиум-класса и дома площадью от 300 квадратных метров. Поэтому лето стало для нас неприятной неожиданностью»», — рассказывает Михеева.
По словам риелтора, проблемы с реализацией недвижимости возникли и у застройщиков, которые в нынешних условиях привлекают клиентов, предлагая им дополнительные услуги и хорошие условия.
«Так как спрос резко упал, а уже построенные и строящиеся площади никуда не делись, компании вынуждены пересматривать методы работы. 2022 год однозначно стал для них очень невыгодным, об огромных выручках говорить не приходится. Поэтому новые строящиеся объекты проектируют так, чтобы, скажем, квартиры были площадью поменьше, так они легче продаются. Лучше всего разбирают студии и однушки по 30-35 квадратов. Но есть и элитная недвижимость, которую тоже нужно куда-то девать. Некоторые застройщики предлагают что-то в подарок — какие-то кладовки, год бесплатного консьерж-сервиса, парковку. Поэтому, если хотите в этом году заработать на недвижимости, то берите маленькие, простенькие квартиры, которые может себе позволить среднестатистический россиянин», — подытоживает девушка.
Оба наших собеседника пояснили, что несмотря на сложности прошлого года, у рынка недвижимости в России есть перспектива роста. И рассматривать его как возможность заработать можно, но при этом необходимо проверять застройщиков и выбирать быстроликвидные объекты.
Заграничные дома
Недвижимость за границей в 2022 году стала особенно привлекательной для россиян. И те, кто еще недавно даже не рассматривал ее, стали подбирать возможные варианты. Особый ажиотаж наблюдается в тех странах, куда из России можно было попасть без визы. Среди наиболее популярных направлений Грузия, Турция и Армения. Но по-прежнему у россиян есть интерес к странам Европы, расположенных на средиземноморском побережье, — Черногории, Хорватии, Болгарии. О том, как сейчас обстоят дела там и стоит ли покупать жилплощадь за границей, рассказал Юсуп Абдразаков, который уже более десяти лет занимается продажей недвижимости за рубежом.
«У нас начиная с лета 2022 года произошел резкий всплеск роста покупателей. Были как быстрые продажи уже имеющихся объектов, так и запросы на помощь в подборе недвижимости по определенным параметрам. Лишь за июнь–сентябрь было более 500 таких обращений, из которых около 200 закончились сделками. Был такой период, что даже пришлось нанимать еще одного менеджера, работающего по Турции, такой спрос был большой», — рассказывает собеседник.
Юсуп поясняет, что недвижимость и здесь с появлением большого количества россиян сильно выросла в цене, даже та, которая долгое время была неликвидна.
«С этой волной эмиграции из России цены прилично выросли. Особенно на то жилье, что было сопоставимо с российским. Выглядит это так — человек продает в России двушку за пять миллионов и на эти же деньги покупает в Турции тоже двушку. Если говорить о Турции, то сейчас местные власти более жесткие требования выдвигают для потенциальных покупателей. Но все равно варианты есть, их достаточно в разных городах. Если говорить о других странах, куда поехали массово россияне, то ситуация примерно такая же — сначала разлетелись дешевые объекты и остались более дорогие, но и на них есть спрос. Насколько сейчас выгодно приобретать жилье за пределами России именно как вложение средств, сказать сложно. Еще раз повторюсь, что дешевой недвижимости стало гораздо меньше, поэтому и вариантов потом продать с выгодой то, что вы купите сейчас, меньше. Но как ни крути, это все равно лучше, чем покупать валюту и хранить ее в российских банках или под кроватью дома», — подытоживает Абдразаков.
Эксперты подсчитали, что с начала специальной военной операции спрос на зарубежную недвижимость среди россиян вырос более чем вдвое. При этом большая ее часть покупается именно для переезда на постоянное место жительство. В лидерах Турция и Объединенные Арабские Эмираты, где с конца февраля, по подсчетам местных консалтинговых компаний, россияне приобретали в среднем по 30 квартир ежедневно. Также среди популярных направлений по-прежнему остаются страны юго-восточной Азии — Вьетнам, Таиланд.
Судя по всему, несмотря на сложности прошлого года и резкое обрушения рынка недвижимости, покупка жилплощади все также остается достаточно надежным средством сохранить и приумножить средства и избежать серьезных рисков. Тем, кто в 2023 году решит покупать недвижимость в России, риелторы советуют не торопиться с выбором застройщика, искать объекты с хорошей локацией и не приобретать квартиры и дома премиум-класса, так как продать их будет в ближайшее время достаточно сложно.