Недоступное жилье: почему ставропольцам все сложнее покупать недвижимость

Как дорожает сегодня жилье

В январе-августе 2022 года в Ставропольском крае сданы в эксплуатацию жилые дома общей площадью 1 164,4 тыс. кв. м. Это на 16,7% больше показателей прошлого года за такой же период, сообщает Севказстат.

Тогда как по данным одного из крупнейших агрегаторов объявлений, в октябре 2022 года средняя стоимость жилья в новостройках Ставрополя колебалась в пределах 90 тыс. рублей, хотя еще в феврале цена была около 78 тысяч. В Пятигорске стоимость нового квадратного метра поднялась с 89 тысяч до 125 тысяч, в Ессентуках с 77 тысяч до 87 тысяч. Не отстает и Кисловодск, подняв ценник с июньских 125 тысяч за квадрат до 128 тыс. рублей.

Что же касается покупки жилья на вторичном рынке, здесь тоже столбики цен стремятся ввысь. Например, если в феврале в Пятигорске квадратный метр в б/у жилье стоил чуть более 95 тыс. рублей, в октябре средняя стоимость составила уже 102 тыс. рублей. В Ессентуках цена выросла с 78 тысяч до 91 тыс. рублей за квадратный метр вторички, а в Кисловодске со 109 тысяч до 114 тысяч. Что же касается самого Ставрополя, здесь стоимость квадрата колеблется в пределах тех же 88 тыс. рублей.

Как жилье становится недоступным

Коэффициент доступности жилья падает, комментируют современные реалии рынка в строительной компании «Стройрешение» и поясняют, что данный показатель рассчитывается как сумма средней рыночной стоимости квартиры, поделенная на годовой доход семьи. При этом учитывается весь доход, без откладывания части средств на оплату коммунальных платежей, на продукты питания, проезд, развлечения.

«Доступным жилье считается при коэффициенте ниже 3, тогда как в 2019 году в РФ этот показатель был равен 2,2, а теперь и вовсе 4,1», — приводят данные сотрудники компании.

С озвученными цифрами соглашается и председатель союза риелторов Ставропольского края Инна Овсянникова. Она также отмечает, что за последние 3 года цены на недвижимость росли быстрее, чем происходило повышение уровня заработной платы. Как итог — только в Ставрополе в нынешнем году рынок недвижимости упал на 31%.

«Если проводить анализ за последние два квартала этого года, то самым низким по уровню спроса являлся период с апреля по май. Спрос на недвижимость упал до рекордно низких значений, запрос на ипотечные кредиты достиг исторического минимума», — рассказывает риелтор.

Скупой платит дважды?

И в чем еще сходятся собеседники, так это в том, что не смогли серьезно «реанимировать» объемы продаж даже множество льготных ипотечных программ, снова заработавших в стране. Напомним, весной ставка по ипотеке подскакивала до 20%, когда многие семьи были вынуждены отказаться от покупки, понимая, что не потянут взносы. Сейчас же она снова колеблется  в пределах 11%, но ожог на молоке дает о себе знать.

 «Граждане по-прежнему опасаются брать ипотечные кредиты, хотя ставка по ипотеке достигла уровня 2020 года. Причем сейчас практически все банки предоставляют такую услугу, как рефинансирование кредита, что позволяет клиентам снизить свою процентную ставку, в случае, если вы взяли по более высокой», — объясняет Ирина Овсянникова.

 «По данным Объединенного кредитного бюро, в  целом по России в сентябре было получено около 126 тысяч ипотек на общую сумму более 468 млрд рублей. Месяцем ранее эти показатели были равны — около 115 тысяч ипотечных займов и более 422 млрд рублей. За месяц в количественном выражении прирост составил 10%», — приводят реальные цифры в «Стройрешении».

Покупатель предпочитает элиту…

Что же касается самого жилья, которое стоит за этими цифрами, собеседники издания также синхронно отмечают любопытную тенденцию к снижению спроса на квартиры среднего ценового сегмента. В то время как жилье элитного уровня и эконом-класса не потеряло востребованности.

Что, впрочем, неудивительно, если учесть, что приобретение недвижимости по-прежнему остается выгодным вложением средств.

«Покупка недвижимости — это традиционный, и вероятно, самый безопасный на текущий момент вид инвестиций, к которому прибегают, чтобы избежать обесценивания свободных средств. Жилая собственность очень ликвидна. Ее можно сдать в аренду, легко продать, передать по наследству. Приобретать недвижимость сейчас очень выгодно в курортных и туристически привлекательных регионах. Например, на Северном Кавказе, в Карелии, Краснодарском крае, Татарстане. В текущей ситуации, когда закрываются границы, людям необходимо куда-то ездить отдыхать. Только на КМВ турпоток увеличился на 20,7%, в Дагестане на 40%. В таких регионах жилье будет расти в цене, опережая темпы инфляции», — обозначают грядущие перспективы в «Стройрешении».

…..и эконом-уровень

Между тем, не менее распространенным на Ставрополье является и тренд на сокращение жилой площади, когда из-за снижения доходов у покупателей рынок переориентировался на меньший метраж. Что косвенно подтверждает и поисковая строка в Интернете, где по ключевой фразе «купить квартиру в Ставропольском крае» один из популярных сервисов выдает 25 тысяч объявлений, «купить дом» — около 13 тысяч. И если на «покупку трешек в Ставрополе» приходится 1 824 объявления, то однокомнатные квартиры ищут как минимум в два раза чаще. На том же сервисе представлено более пяти тысяч объявлений на любой вкус, срок постройки и расположение в городе.

 «Сокращение площадей жилья — тренд, который сопутствует кризисы. Число студий за два последних года выросло с 9,9% до 20,6%. Средневзвешенная стоимость студий за два года увеличилась с 6,6 млн рублей до 8,65 млн. И по-прежнему студии остаются самыми бюджетными вариантами. И это несмотря на то, что квадратный метр студии гораздо дороже, чем стандартной двушки», — не удивлены такому раскладу в «Стройрешении».

Скажем даже больше, эксперты уверены, что в ближайшее время изменения потребительских предпочтений ждать не стоит, поскольку российский, и ставропольский в частности, рынок недвижимости ждет застой.

«Серьезного падения цен не предвидится», — сходятся в прогнозах эксперты. А на вопрос журналиста о том, стоит ли сегодня покупать недвижимость или дождаться «лучших времен», традиционно отмечают, что нужно тщательно взвесить все «за» и «против».

«На мой взгляд, в настоящее время это вопрос конкретного момента. Если ваш выбор оптимален для вас, то призрачная будущая экономия в 100 или 200 тысяч — так себе перспектива. Необходимо учитывать, что пока вы ждете, вы теряете свое время, платите ипотеку, жертвуете своим комфортом. В случае, если вы собрались продавать свою недвижимость с целью покупки, то сначала изучите рынок на предмет наличия недвижимости, которая вас устроит, а также ценовую политику данной категории», — рассказывает Ирина Овсянникова.

Активизация мошенников

Эксперт призывает жителей Ставрополья обращаться лишь в легальные и проверенные агентства недвижимости, которые не только помогут в проверке жилья, но и не дадут попасться в руки мошенников. Тем более, что те снова активизировались на Ставрополье.

 «Рынок недвижимости сейчас сильно подвергся эмоциям на фоне геополитической обстановки. В это время всегда активизируются мошенники, предлагающие арендовать или купить жилье с очень большим дисконтом, ссылаясь на необходимость срочного переезда или изменения личной ситуации. Граждане, пытающиеся купить на нестабильном рынке квартиру, легко попадаются на уловки, когда злоумышленники просят перевести им деньги за бронирование, организацию просмотра объекта. Получив деньги, аферисты пропадают», — предупреждает Овсянникова.

А тем ставропольцам, кто все же решит покупать квартиру без помощи посредников, по ее словам, следует запомнить шесть важных шагов:

1. Заказать свежую выписку из ЕГРН и проверить отсутствие ограничений или обременений
2. Сверить данные о собственнике в выписке из ЕГРН, правоустанавливающем и правоподтверждающем документе с паспортом человека, представившегося собственником
3. В случае если продавец действует по доверенности, проверить действительность выданной доверенности и полномочия, прописанные в ней
4. Проверить, не является ли продавец банкротом или нет ли предпосылок к объявлению его таковым
5. В случае, если недвижимость у продавца была приобретена в браке, попросить предоставить нотариальное согласие супруга
6. Обязательно запросить справки об отсутствие задолженности по текущему и капитальному ремонту. Ведь долги по капитальному ремонту переходят на квартиру, а не на собственника.