Современные тренды инвестирования в недвижимость

Статистика показывает, что в РФ спрос на жильё обычно выше предложения, поэтому квартиры и дома постоянно растут в цене. Наконец, в отличие от других форм собственности, недвижимость — менее рисковый актив.

По мнению гендиректора строительной компании «СтройРешение» Максима Старичихина, в жилую недвижимость инвестируют скорее для сохранения средств, чем для приумножения. Конечно, можно сдавать жильё в аренду, но при этом придётся учитывать много факторов: налоги, износ, амортизацию и другие. Важно также то, в каком районе расположена недвижимость. Поэтому окупиться квартира может более чем через 15 лет.

Один из современных трендов — инвестиции в загородные дома для их сдачи в аренду. На этом рынке пока очень мало предложений, а цена за съём дома значительно выше, чем за аренду квартиры, даже если стоимость двух объектов практически одинакова.

Например, средняя стоимость двухкомнатной квартиры составляет 5 млн рублей. Арендовать её могут примерно за 30 000 в месяц. Строительство дома обойдется в аналогичную сумму, но стоимость его аренды составит уже порядка 80 000. Таким образом, при сопоставимых затратах загородная недвижимость окупается примерно вдвое быстрее. В курортных зонах дома сдаются посуточно — окупаемость ещё выше.

В жилой сектор обычно вкладываются непрофессиональные инвесторы, которым важно сохранить деньги от обесценивания. Профессионалы предпочитают коммерческую недвижимость. У них есть негласное правило: вложения необходимо окупить максимум за 7 лет. Для квартир это нереально, так как 5 млн окупятся в этот срок только при стоимости аренды от 60 000. Условно этого показателя можно достичь, сдавая квартиру посуточно, но в этом случае существенно возрастают расходы на амортизацию. В то же время 60 000 за месяц аренды для коммерческого сектора – это скорее средний показатель.

Ещё один тренд — вложения в земельные участки. Они всегда растут в цене, как показывает практика.

При этом специалисты говорят о том, что на стоимость недвижимости влияют не только район и инфраструктура. Учитывать надо тенденцию на снижение экономической активности в стране, низкую платежеспособность населения, неуверенность в завтрашнем дне, риск увольнения, понижение заработной платы.

Коммерческая недвижимость также зависит от ряда переменных. Арендатор может разориться или поменять место, найдя более выгодное предложение. Так, в период пандемии коронавируса массово закрывались офлайн-точки, а онлайн-продажи выросли на треть. В 2022 году многие так называемые якорные арендаторы (в основном международные бренды) постепенно отказываются от площадей в торговых центрах. Для владельцев площадей, не получающих арендную плату, коммерческая недвижимость превращается из актива в пассив.

Стоимость владения недвижимостью необходимо рассчитывать на длительные сроки. Например, инвестор должен задать себе вопрос: сколько потеряет в цене покупаемый объект за 10 лет? Причины снижения стоимости — амортизационный износ, потеря преимущества в локации и актуальности интерьера. К этому следует прибавить инфляцию, страховку, налоги. Необходимо пытаться просчитать, будут ли расходы компенсироваться ростом стоимости аренды и повышением цены на недвижимость.

Аналитики отмечают, что в периоды спада инвестиции в недвижимость требуют более взвешенного подхода, чем в фазе экономического роста.

Наконец, важно обращать внимание на репутацию компании застройщика. Следует искать официально зарегистрированных и работающих в правовом поле девелоперов, даже если у них более высокая цена квадрата.

«Такие компании, как правило, берут на себя обязательства и дают страховку, вы можете быть уверенными в том, что застройщики не исчезнут с вашими деньгами в неизвестном направлении», — пояснил Максим Старичихин.