Двойная нагрузка: кадастровая оценка «душит» ставропольский бизнес

Организатор III ставропольского форума предпринимателей, уполномоченный по правам предпринимателей Кирилл Кузьмин отметил, что тема очередной кадастровой оценки очень актуальна.

«Все предприниматели владеют той или иной собственностью, объектами недвижимости. А государство в любом случае должно проводить кадастровую оценку, чтобы собирать налоги. И мы организовали эту площадку, чтобы помочь разобраться, какие действия стоит предпринимать бизнесу, чтобы не лишиться всего в следующем году. Времена непростые, денег становится меньше, клиентов меньше. И любые отчисления, в том числе государству, на бизнес влияют», — отметил Кузьмин.

Что переоценивалось в 2019 году?

На площадке присутствовал первый заместитель министра имущественных отношений Ставропольского края Борис Борисов, он рассказал, какая работа была проделана в 2019 году.

«В этом году на территории Ставропольского края была проведена государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов, промышленности и объектов капитального строительства по новому федеральному закону и новой методике. Такая оценка проводится не чаще 1 раза в три года и не реже 1 раза в пять лет», — сообщил Борисов.

Он отметил, что именно земли сельхозназначения и объекты капитального строительства стояли на очереди к переоценке кадастровой стоимости в этом году. Что касается промышленных объектов, которых на Ставрополье более 9,5 тысячи, их в последний раз оценивали в 2011 году.

«Это массовый процесс, который не предполагает выезд оценщиков на территорию. Оценка осуществляется на основании данных, которые дает в начале года управление Росреестра по Ставропольскому краю с использованием ценообразующих факторов, которые предоставляют органы самоуправления», — пояснил собеседник.

В чем проблема?

На площадке форума собрались предприниматели, у которых за время проведения оценки кадастровой стоимости появилось очень много вопросов. Главный среди них — из каких данных исходили оценщики?

«Я по некоторым объектам писала замечание, которое касалось технических характеристик объекта, например, строительный объем. Он был сильно завышен по сравнению с данными в техническом паспорте. То есть это данные в техпаспорте не были приняты во внимание при расчете кадастровой стоимости. Я написала замечание, и при этом стоимость увеличилась в два раза. Как это происходит? То есть строительный объем был в два раза завышен. Я написала замечание, он должен был снизиться в два раза, а он повысился. Как это происходит?», — задавалась вопросом одна из присутствующих.

Другие интересовались, какие документы нужно подавать для замечаний, куда обращаться, если на сайте о некоторых объектах данных не найдено или в ответственных организациях не принимают заявления.

«Есть ли статистические данные о том, насколько подорожали объекты недвижимости. В наш круг интересов входит 43 объекта, раньше стоимость этих объектов составляла 480 миллионов рублей, после переоценки — более 850 миллионов. При том, что все они разные — подвальные, расположенные на этажах, земельные участки. И если кадастровая стоимость не изменится, вместо 3,8 миллионов нам придется платить почти 8 миллионов налогов», — посетовал еще один предприниматель.

Собравшиеся также отметили, что по неизвестным причинам объекты, расположенные на первом этаже, оцениваются дешевле, чем на вторых и третьих этажах.

Кадастровая стоимость объектов растет при том, что рынок «стоит» и коммерческая недвижимость продается за копейки. Да и в целом, по мнению бизнеса, оценивать рыночную стоимость по сайтам АВИТО, которым ответственные органы пользуются при расчете стоимости «по аналогам» — неправильно, так как там выставляют цены «с потолка».

Расценки утвердили

При этом представители Министерства имущественных отношений подтвердили, что на сегодняшний день оценки утвердили, они размещены в фонде данных на сайте Росреестра, данные в ЕГРН будут внесены после 1 января 2020 года. Для уточнения данных по своим объектам предприниматели могут воспользоваться онлайн-сервисом.

«На направление замечаний к промежуточным данным давалось 50 дней с 14 августа по 11 октября. Сейчас этот этап прошел, но существуют несудебные порядки изменения кадастровой оценки. Предпринимателю нужно ознакомиться с итоговой ценой и всеми ценообразующими факторами. Часто к нам обращаются с вопросом, почему одинаковые объекты, расположенные рядом, стоят по разному. На это влияет отсутствие каких-то характеристик или неактуальность данных. Например, неизвестность года постройки, материала стен, наименования зданий, наличие или отсутствия зданий по соседству», — пояснил Борисов.

По его словам, в этом году использовался новый метод, по которому здания оценивались не сторонними специалистами, а государственным бюджетным учреждением. На территории Ставропольского края этим занималось подведомственное минимуществу учреждение Ставкрайимущество.

Что касается оспаривания кадастровой стоимости, для этого при министерстве имущественных отношений будет создана специальная комиссия.

«Число чиновников должно быть меньше. Посмотрели по другим регионам, в целом комиссия — 9 человек, в их числе представители минимущества, росреестра, Уполномоченный и представители иных предприятий или профессиональных сообществ», — добавил собеседник.

Спор за кадастр

Соответственно и ошибки все будет исправлять Ставкрайимущество.

«В случае, если учреждение в пересмотре неоднократно отказало, а заявитель требует установить рыночную стоимость вместо кадастровой, он может добиться этого в суде. И тогда руководитель учреждения лишится рабочего места. Это сделано для того, чтобы кадастровая стоимость была приближена к рыночной», — сообщил Борисов.

По его словам, в ЕГРН много ошибок и неактуальных данных. Иногда для оценки используются аналоги, поэтому предпринимателю нужно внимательно следить за актуальностью данных. Технические или методологические ошибки может устранить само учреждение без обращения в суд, не важно, оказывается влияние на стоимость конкретного объекта или всего сектора.

«К заявлению об оспаривании предприниматели обязаны прилагать документы технического характера и обосновывать, что конкретный объект имеет другие параметры или назначение нежели указано в базе», — пояснил собеседник.

Он пояснил, что если ошибка касается методологической системы, она может быть исправлена в любое время, но перерасчет будет сделан с первого января 2020 года, а что касается отчета об оценке, то рыночная стоимость будет применяться с первого года, в который подано заявление.

Ошибки в сегментации

Согласно новой методике появилась тесная связь с органами местного самоуправления. Именно они сообщали о фактическом использовании недвижимого имущества.

«То есть они сообщали оценщикам, ведется ли производство в объекте, и действительно ли указанный участок — сельхозземли. И в данных органах могут быть ошибки. Еще повышение стоимости может повлечь расширение спектра работ предпринимателем. А по методике выбирается дорогое — конечно торговля, несмотря на то, что большая часть здания используется под офисы или складские помещения. Здесь предпринимателям надо приводить в порядок свою документацию», — пояснил Борисов.

О ситуации с оценкой кадастровой стоимости на встрече рассказал заместитель главы города Ставрополя руководитель комитета управления муниципальным имуществом Денис Кравченко. Он отметил, что оценка проводилась в отношении 140 тысяч земельных участков и порядка 340 тысяч объектов недвижимости.

«Мы исследовали порядка 6,5 тысяч выездов по земельным участкам и более 4,8 объектов недвижимости. По результатам исследования были внесены изменения в отношении более чем 2 тысяч земельных участков, которые по нашему мнению были неверно сегментированы или относились к какому-либо другому виду деятельности», — пояснил Кравченко.

Он отметил, что и сегодня эта работа продолжается, в комитет управления муниципальным имуществом поступают запросы от Росреестра, которые нужно отработать прежде, чем передать данные в минимущество.

«При определении кадастровой стоимости объектов недвижимости Ставкрайимущество, минимущество и органы местного самоуправления пытались исходить из балансировании показателей по сравнению с прошлой кадастровой стоимостью и рыночной. И та кадастровая оценка, которая была проведена, отвечает интересам и муниципалитетов и бизнеса», — поделился мнением Кравченко.

Идти к специалистам

Несмотря на разъяснения, у предпринимателей все равно оставалось много вопросов. Они приводили примеры того, как сильно выросла кадастровая стоимость, порой даже в 2 раза.

ВРиО директора «Ставкрайимущество» Сергей Чепрасов посоветовал сразу идти к специалистам, при наличии вопросов, так как разобраться в нюансах неспециалисту практически невозможно.

«Мы разбираемся с апреля, и только-только приоткрываем многие проблемы. К нам уже обратились предприниматели, которые отработали промежуточную кадастровую стоимость, и они увидели иные суммы. Поэтому попросили специалистов прокомментировать, что произошло в ноябре, откуда взялись цифры по ряду городов и отдельных сегментов», — рассказал он.

Он отметил, что эти вопросы будут стоять на протяжении всего действия кадастровой оценки — ближайшие пять лет. То есть если предприниматель сомневается в правильности начисляемой суммы, он подает заявку в Ставкрайимущество. Если специалисты учреждения увидят основания, они произведут перерасчет.

«Многие торопились, чтобы успеть до 11 октября, покупали дорогие отчеты оценщиков, услуги которых не всегда были выполнены качественно. Также остается возможность получить отчет от Ставкрайимущества, что послужило критериями, какие цифры были использованы, какие формулы, коэффициенты. Это попытка разобраться в том, что происходит», — пояснил собеседник.

По его словам, главная причина проблем — некачественные данные в базе Росреестра. При этом в ряде других региона ситуация лучше.

«Поэтому внесение информации о качестве объектов в том числе возлагается на предпринимателей. Это необходимо сделать, и цифры могут очень сильно измениться. Если и Ставкрайимущество не помогло разобраться, можно обратиться к Уполномоченному по правам предпринимателей, который готов разбираться в каждой отдельной ситуации», — добавил собеседник.