Горький ЖК «Шоколад» — обратная сторона элитного жилья в Ставрополе

Кто поведется на красивый фасад

При первом взгляде на ЖК «Шоколад» не находишь подвоха. Красиво выстроенные дома в одной цветовой гамме, закрытый двор, возможность бесплатной и платной парковки, разнообразие магазинов под домом и даже фитнес-клуб.

Однако все разочарование ждет жильцов уже после покупки квартиры, когда ожидание проживания в элитном жилье становится реальностью в квартире, где все намного хуже, чем например в хрущевке. Об этом NewsTracker рассказали жильцы «Шоколада».

«Ужасы ожидают жильцов уже на парковке, где невозможно оставить машину. За последнее время несколько автомобилей жильцов пострадали от упавших с крыши камней, льда и снега. При входе в подъезд, который бывает чистым максимум один день в месяц, а в остальное время завален бычками, мусором, бумажками и прочим, посетителей и владельцев квартир ЖК также не ожидает ничего приятного. Лифт в подъезде вообще отдельная история. Мало того, что в нем орудуют любители граффити, сделанных ключом (расписано все), мусор в нем тоже не считают нужным убирать», — рассказали жильцы.

По их словам, на этажах чаще грязно, чем чисто, управляющая компания занимается этим вопросом редко, но и среди самих жителей находится немало нечистоплотных.

«Ночные драки с вызовом полиции стали обыденностью для этого ЖК. Особенно в теплое время года, и главное по ночам. Вероятно, приезжие студенты не могут найти другого развлечения. В квартирах комплекса и вовсе творится непонятно что. Щели в окнах, ужасная сантехника, отсутствие нормальной вентиляции, тонкие стены», — посетовала собеседница агентства.

По ее словам, стены настолько тонкие, что можно не только слышать, о чем говорят соседи, но и в попытках повесить полочку — просверлить к ним проход. С этой задачей легко справится 7-ми сантиметровый шуруп.

Невероятно тонкие стены

Архитектор Марина Головятинская, к которой обратился NewsTracker, очень удивилась этому факту.

«Не может быть, чтобы стены были толщиной 7 сантиметров. Таких просто не бывает. Самые тонкие перегородки — пазогребневые — 90 миллиметров, далее идет стандартный размер перегородок — 100-120 миллиметров. И зачастую там используются 5-6 видов материалов. Конечно, чтобы что-то утверждать, надо померить реальную толщину стен, постучать и послушать, что за материал — стен, перегородок, перекрытий. Но между квартирами всегда должна быть капитальная стена. Минимум 200 миллиметров, чаще всего 250, если кирпичная», — рассказала архитектор. Она привела выдержки из свода правил, в которых говорится о звукоизоляция наружных и внутренних ограждающих конструкций жилых помещений многоквартирного здания. Согласно документу, стены должны обеспечивать снижение звукового давления от внешних источников шума, в том числе ударного, и шума, не превышающего допустимых значений.

«Межквартирные стены и перегородки должны иметь индекс изоляции воздушного шума не ниже 52 дБ. Однако зачастую этими нормами застройщик пренебрегает. Такая тенденция есть везде. Но 7 сантиметров между квартирами — это настолько мало, что даже не верится», — заявила собеседница.

Лазейки в законе

NewsTracker обратился к человеку, который относительно недавно живет в Ставрополе, но имеет широкую сферу профессиональных знаний и навыков. Специалист по бережливому производству, бизнес-консультант, которого пригласили в Общественную палату Ставропольского края и комитет ЖКХ Андрей Гуринов не раз публиковал на своей странице в социальных сетях посты о нарушениях в строительном бизнесе в городе и регионе.

«Что касается ЖК „Шоколад“, мне кое-что известно из неофициальных источников. Там в проект закладывали одни материалы, например сантехнику, а во время строительства уловки в законе позволили этот материал поменять. И получается следующее, когда происходит протечка труб, застройщик говорит, что у него гарантия на здание. А значит виноват поставщик, который предоставил некачественные материалы. Таким образом он пытается снять с тебя комплексную ответственность», — рассказал собеседник.

Согласно этой схеме, если что-то пошло не так, то крайнего не найти. Все друг на друга пальцами показывают.

«В „Шоколаде“ я еще не уверен, что грунт может держать такую высоту зданий, хотя техническую документацию, признаюсь, не смотрел. Но то, что изначально техническая документация была одна, а потом ее поменяли — это известно точно, и это проблема не только „Шоколада“», — отметил Гуринов.

По его мнению, качество массовой застройки, не важно элитной или не элитной, стало серьезной проблемой для города и края, в целом. Дома в жилищных комплексах строятся настолько плотно, что в случае чрезвычайного происшествия туда ни одна спецмашина не проедет, и это явное нарушение. Такие проекты не должны согласовывать в XXI веке.

«Когда нерадивый хозяин производит неэффективную продукцию, он пытается поднимать цену, чтобы покрыть свои расходы и убытки. Когда нерадивый застройщик, будто „Эвилин“ или какая-либо другая компания, плохо организовывает работу, они пытаются это потом называть элитным жильем, еще чем-то. Но по большому счету… Как бы мне это помягче сказать? А помягче не получится. Получается дерьмо», — подытожил собеседник.

Подмена понятий и обход формулировок

Гуринов обратил внимание на то, что в латыни «eligo», что переводится как «элита», означает лучший или избранный. Поэтому как только застройщик произносит фразу элитное жилье, все его заявления должны соответствовать законодательству Российской Федерации в области рекламы, маркетинга и информирования населения. И если застройщик утверждает, что это элитное место, он не вводит в заблуждение потребителя, но если он утверждает еще что-то другое, то он может нести уголовную ответственность.

«Когда человек покупает жилье, он хочет, чтобы оно было теплое и долговечное. И для понимания элитности в Российской Федерации существуют пока не обязательные нормы. При покупке микроволновки, холодильника и даже лампочки, покупатель видит на ней этикетку с обозначением энергетического класса — самый лучший А, потом идет B, C и так далее. Так вот если взять в пример дом „Усадьба. Морозова, 31“, там стоимость двухкомнатных квартир выше, чем, например, в Польше. Но в Польше в таком доме энергетический класс будет A, потому что с 2018 года там нельзя строить другого. А из того, что я наблюдал в Ставрополе, я могу сделать вывод, что они не дотягивают даже до класса C. То есть теплоизоляция стен хуже, поэтому если они заявляют, что это теплая квартира, то это является нарушением законодательства — это ввод в заблуждение покупателя», — рассказал собеседник.

К слову, на сайте этого строящегося дома ни слова не сказано про элитность и тепло. Застройщик умело обходит конкретику. Начиная с формулировки «Клубный дом премиум-класса», в то время как ЖК «Шоколад» оценивает свой класс, как комфортный.

«Высокие потолки и панорамное остекление дарят ощущение тепла и света в каждой квартире комплекса. Поэтажная индивидуальная система вентиляции обеспечит полное отсутствие шума и посторонних запахов. Крышная котельная в доме гораздо экономичнее городского отопления», — говорится на сайте застройщика «Усадьбы».

И действительно про теплоизоляцию не сказано ни слова, хотя по словам Гуринова, там всего 5-7 сантиметров ваты в качестве утеплителя, а при такой конструкции там должно быть 20-25 сантиметров. В противном случае, дом будет совершенно не энергоэффективен.

Дороже и хуже, чем в Европе

Гуринов отметил также и вопрос ценообразования.

«В Польше заработная плата выше, топливо дороже, следовательно материалы дороже. Вот и возникает вопрос, почему у нас цены на квартиры выше, чем там. Можно только предположить, что застройщик экономит на материалах и из-за неэффективной организации работы они строят около 1,5 лет вместо возможных 4 месяцев. Скорее всего они пытаются таким образом компенсировать за счет потребителя свою бесхозяйственность», — поделился мнение собеседник.

Он отметил, что замечал при строительстве «Усадьбы» и другие нарушения. Например, уже построенный под домом монолитный фундамент ломался, возможно с нарушением законодательства. И есть вероятность, что если это было сделано без участия конструктора, то по дому может пойти трещина.

«Со стороны угла Морозова — Ломоносова выдавливали большой проем. Здание состоит из перемычек и перекрытий, а стенку там ломали несущую. Эти действия могли сказаться на прочности конструкции. Хотя я не исключаю возможности, что конструкторы пересчитали и что-то где-то усилили», — отметил Гуринов.

Как итог, дом с холодными стенами, инвазией в конструкции здания сложно назвать элитным жильем. Хотя есть еще одно понятие этой формулировки — в Европе и Москве иногда называют «элитными» дома, когда по СНиПам и ГОСТу гарантия составляет 10 лет, а застройщик дает 15 лет. Но так ли это в случае с «Шоколадом» и «Усадьбой»?

Как прикинуться элитой

Своим мнением по данному вопросу поделился и руководитель центра прикладной урбанистики «Процессор» Влад Бойков.

«Вне зависимости от элитности у жилых комплексов одни и те же проблемы. Все здания строятся в обход градостроительных норм. Этажность не соответствует современным требованиям к городу. Во многих странах эти ошибки уже учтены — строить выше пяти-семи этажей неприемлемо», — отметил собеседник.

По его словам, единственный выход - строить «сити». Но «сити» это район со специальными коммуникациями, вплоть до того, что там должно быть собственное метро.

Вторая болезнь — дворы-парковки. По мнению собеседника, не должно быть во дворе машин. Двор — это общественное пространство, а не машинное.

«Эксплуатируемые крыши — это сегодня уже обязательство для элитного жилья. В элитном жилье должна быть своя прачечная, фитнес-центр, комната ребенка, детский сад и так далее. Целая собственная внутренняя инфраструктура. Многие жилищные комплексы, называясь элитным ЖК, забывают, что подъезд — это тоже общественное пространство. На первом этаже должно быть полноценное лобби с шумоизоляционной комнатой, которую можно без проблем зарезервировать для проведения праздников. А в остальное время там можно почитать книжку, например. Элитное жилье — это максимально комфортное, приятное место. И насколько мне известно у нас в Ставрополе только один ЖК несколько соответствует этим требованиям, а все остальные просто прикидываются», — подытожил Бойков.