Мнение эксперта ДЕШЕВЛЕ УЖЕ НЕ БУДЕТ

ava_ilya_volodko2.pngИлья Володько генеральный директор консалтинговой компании MACON RealtyGroup

Беседовал: Евгений Луковцев


ДЕШЕВЛЕ УЖЕ НЕ БУДЕТ

В условиях последних внешнеполитических и экономических потрясений россияне все больше задаются  вопросом о будущем рынка недвижимости. Поведение валют и ценных бумаг сейчас даже для экспертов малопредсказуемо, а  недвижимость традиционно рассматривается как один из инструментов инвестиций для среднестатистического гражданина.

СПАД НЕИЗБЕЖЕН

Hot-Spots-for-the-Real-Estate-Investors_square.jpgПо мнению ведущих консалтинговых агентств, рынок жилой недвижимости в России в течение всего последнего года оставался в целом стабильным. Ситуация, конечно, может существенно отличаться от региона к региону, но в целом по итогам 2014 года разница будет лишь в степени роста.

Этому способствовали несколько факторов. Во-первых, в этом году на рынок позитивно повлияло увеличение объемов ипотечного кредитования. Во-вторых, весенняя и осенняя девальвации рубля вызвали рост спроса со стороны граждан, которые пытались сохранить таким образом свои сбережения. Так что год девелоперы закончат на позитивной ноте.

Однако, по мнению экспертов, это вовсе не означает, что следующий год будет таким же. Определять его, скорее всего, будут такие основные факторы, как снижение реальных доходов населения и увеличение ставок по ипотечному кредитованию. Поэтому наиболее оптимистичный прогноз предполагает сохранение спроса на уровне 2014 года, а реалистичный и пессимистичный сценарии – снижение спроса на 10-15% или на 20-25% соответственно.

big1.jpg

Первые признаки такого развития событий уже начали проявляться, и эксперты это заметили. Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании MACON RealtyGroup (одного из ведущих предприятий на рынке недвижимости Юга России), рассказал NewsTracker, что рынок коммерческой недвижимости уже реагирует на экономическую нестабильность - гораздо быстрее потребительского.

Негативные тенденции здесь начали прослеживаться со второй половины текущего года. Российский бизнес уже готовится к спаду, уже не принимает решений о развитии. Как следствие, спрос на объекты офисной и торговой недвижимости начал падать. По мнению собеседника, эта сфера будет переживать неблагоприятные времена гораздо хуже, чем жилищный рынок.

«Одна из основных причин в том, что цена входа на рынок жилой недвижимости для застройщиков и инвесторов ниже, чем в коммерческой. Объем инвестиций в строительство небольшого жилого комплекса может начинаться с 60-70 млн. рублей, что при возможности привлечения средств дольщиков делает такие проекты доступными для широкого круга строительных компаний. Девелопмент небольшого офисного центра площадью 5 000 кв. м сразу потребует наличия 150-160 млн. рублей денежных средств», - пояснил Володько.

Таким образом, общая тенденция рынка недвижимости специалистам понятна. Какой из вариантов прогноза сбудется - зависит теперь только от состояния российской экономики в условиях все новых международных санкций.

МЕЖДУ ЖЕЛАНИЯМИ И ПОТРЕБНОСТЯМИ

Несмотря на пессимистические настроения, эксперты отмечают, что строительство жилой недвижимости было и продолжает оставаться перспективным направлением для бизнеса. Уже хотя бы по той причине, что базовая потребность населения России в жилье остается достаточно высокой. Даже по сравнению с восточно-европейскими соседями, обеспеченность населения нашей страны жильем остается низкой.

Это значит, что минимум ближайшее десятилетие потребность в приобретении нового жилья будет сохраняться на достаточно высоком уровне. Но экономические изменения в стране повлияют на способность населения реально реализовывать свой спрос.Замедление роста реальных денежных доходов, увеличение ставок ипотечных кредитов не будут способствовать стабильности на этом рынке.

Определенное преимущество перед другими субъектами РФ имеют регионы Юга России. В последние годы они привлекают значительное число внутренних мигрантов, которые покупают здесь жилую недвижимость, повышают спрос на жилье и поддерживают развитие рынка.

ifographics_estate-01.jpg

ifographics_estate-03.jpg

Согласно результатам собственных исследований рынка, MACON RealtyGroupпришла к выводу, что в настоящее время наиболее активен рынок «передовых»регионов ЮФО: Краснодарского края и Ростовской области.Именно здесь сосредоточены основные объемы строительства как жилой, так и коммерческой недвижимости. Эти регионы являются наиболее густонаселенными и одновременно, платежеспособными.

Поскольку перспективность отрасли сохраняется, основная задача как для покупателей, так и для строителей в регионах ЮФО на ближайшее время будет заключаться в поиске «золотогобаланса» между желаниями и реальными возможностями.

Например, при всей популярности красивой картинки из «американской» загородной жизни в частном коттедже или таунхаусе, эксперты прогнозируют сворачивание большинства проектов комплексной малоэтажной застройки пригородных и окраинных территорий вблизи городов.

big2.jpg

«Дело в том, что, каким бы доступным ни было индивидуальное загородное жилье, оно все еще остается не по карману основной части покупателей. Около 80% спроса на сегодняшнем рынке жилой недвижимости – это сделки с бюджетом до 2,2 млн. рублей. Цена собственного дома значительно выше, а его содержание и обслуживание также довольно дорогое удовольствие», - поясняет глава MRG.

Также, поскольку в ближайшее время региональные и муниципальные бюджеты будут испытыватьсерьезные трудности,властям придется сокращать число и объемы программ развития. Среди которых, в частности, программа переселения граждан из ветхого и аварийного жилья.

Это не слишком большая доля на рынке (основную массу возводимых домов составляют все-таки коммерческие проекты), но для некоторых строительных фирм прекращение гарантированных закупок жилья из средств федерального и регионального бюджета может стать неприятным сюрпризом. Этот фактор необходимо учитывать как застройщикам, так и потенциальным покупателям, если они планировали принять участие в какой-либо из программ господдержки.

ГОНКИ ЗА ПОКУПАТЕЛЕМ

Эксперты MACON RealtyGroupполагают, что ждать сильного снижения цен на жилье, даже на фоне спада продаж, все-таки не стоит.Равно как и резкого роста.

Важно понимать, что удорожание цен на стройматериалы, кредитов для застройщиков будет происходить на фоне замедления роста спроса на жилье. Это означает, что застройщикам будет сложно переложить возросшие издержки на потребителя.

«Последние два года на рынке жилой недвижимости уменьшается число покупателей с «живыми» деньгами. В некоторых проектах доля покупателей, приобретающих жилье в рассрочку, с помощью ипотеки, материнского капиталаили военных сертификатов, достигает 75%. Ипотечное кредитование в 2014 году стало единственнойсилой, поддерживавшей и поднимавшей спрос.Учитывая уже начавшийся рост ставок на ипотечные кредиты, можно предполагать, что объемы кредитования будут сокращаться. И это неизбежно повлияет на снижение числа покупателей», - отмечает Илья Володько.

ifographics_estate-02.jpg

ifographics_estate-04.jpg

По его мнению, в таких рыночных условиях цены на жилье, конечно, не смогут расти. Но если в одних регионах (например, в Ростовской области) еще есть некоторый потенциал для снижения цен, то в других (таких как Краснодарский край) цены достигли минимального порога рентабельности. Снижать их невозможно даже в условиях кризиса.

Для девелоперов настало время «охоты за клиентами», время продуманных и нестандартных решений. Чтобы выжить, им потребуется разработка и внедрение новых форматов жилья, в соответствии с требованиями рынка. Самые разумные будут внедрять новые инструменты финансирования покупки жилья населением. Это новые формы рассрочек (в том числе, после окончания строительства), финансовых программ с участием банков, схем долгосрочной аренды с последующим выкупом и т.д.

При этом строительному бизнесу придется учитывать «передел рынка клиентов», которого ожидают эксперты. Ситуация складывается таким образом, что покупка недвижимости переходит из разряда инструментов для быстрого приличного заработка (за счет последующей перепродажи) в инструмент для сохранения сбережений.

Одним из последних красноречивых доводов в этом направлении стало внесение в Госдуму РФ ряда поправок к налоговому кодексу. Они предусматривают сразу и рост налогового бремени на продающих недвижимость граждан, и увеличение сроков освобождения от налога при продаже личного жилья. Исчислять налог предлагается процентом от кадастровой стоимости, а не от суммы сделки, а освобождать от налога не после трех лет владения квартирой, а после семи.

Конечно, не обязательно такие поправки будут приняты Госдумой. Но тот факт, что на протяжении года их неоднократно предлагали различные государственные ведомства, а в итоге добились даже внесения в один из законопроектов, хорошо отражает текущие настроения в отрасли.

big3.jpg

«Вложения в недвижимость – всегда надежный способ сохранения денег. Но именно сохранения. Возможности быстро заработать на этом рынке уже не будет», - отмечают эксперты MRG.

Соответственно, девелоперам стоит исходить из того долгосрочного прогноза, что у них станет гораздо меньше клиентов, покупающих квартиры заранее, еще до момента сдачи объекта, с целью последующей перепродажи. Клиентами чаще будут становиться те люди, цель которых заключается в сохранении денег в среднесрочной перспективе, на 3-5 лет. Для них недвижимость по-прежнемуидеальный вариант.

В самое ближайшее время ориентироваться стоит на людей, ищущих собственное жилье для постоянного проживания. Для них сейчас тоже пришло вполне удачное время. Причем,сейчас они будут покупать как за наличный расчет, так и с привлечением ипотечного займа. В дальнейшем банковские ставки будут расти, а отношение кредитных организаций к качеству заемщиков станет более скрупулезным.